Изменения в законодательстве, направленные на защиту прав добросовестного приобретателя жилого помещения

Значительные изменения внесены в связи с принятием Федерального закона от 2 августа 2019 года № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту – Федеральный закон № 299-ФЗ), которые вступят в силу с 1 января 2020 года.

Данный Федеральный закон содержит 2 статьи, которые предусматривают компенсацию добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения в двух случаях.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона № 299-ФЗ Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» дополнен главой 10.1 «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения».

Так, в силу части 1 статьи 68.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (в новой редакции) физическое лицо – добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса РФ, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.

Частью 2 приведенной статьи установлено, что указанная компенсация выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации. Соответствующий судебный акт принимается в случае, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом о возмещении ему убытков, возникших в связи с истребованием от него жилого помещения, взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению.

Согласно части 3 статьи 68.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» размер упомянутой компенсации определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта, предусмотренного частью 1 данной статьи.

Эта важная новелла в отечественном гражданском законодательстве, которая, другими словами, предусматривает гарантии защиты права у добросовестного приобретателя в случае истребования у него жилого помещения по так называемому виндикационному иску собственника этого жилого помещения.

В действительности такие ситуации возникают довольно часто, например, когда жилое помещение приобретается добросовестным покупателем у мошенников, в отсутствие волеизъявления или без ведома настоящего собственника жилого помещения. В дальнейшем сделка признается ничтожной по иску собственника помещения, которому возвращается жилое помещение. Самой уязвимой стороной в данном случае будет добросовестный приобретатель, который останется и без квартиры, и без денег. Даже если лица, совершившие противоправные действия, и будут установлены, это не гарантирует реальный возврат денежных средств добросовестному приобретателю. Для исключения таких ситуаций и принят рассматриваемый Федеральный закон.

Другое основание установлено статьей 2 Федерального закона № 299-ФЗ. Частью 1 данной статьи предусмотрено, что физическое лицо – добросовестный приобретатель, от которого на основании вступившего в законную силу судебного акта было истребовано жилое помещение в собственность РФ, субъекта РФ или муниципального образования до дня вступления в силу данного Федерального закона, вправе в течение трех лет со дня вступления в силу данного Федерального закона обратиться с иском к РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию о выплате однократной компенсации в размере, установленном частями 3 и 4 статьи 68.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».